possiedo un bilocale in riviera ligure sito in un condominio anni 60 composto da 15 appartamenti e abitato da una sola residente. L’estate scorsa si è tenuta l’assemblea condominiale che al punto 5° delibera l’appalto di ripristino del sottocornicione della facciata posteriore ad una ditta locale x un preventivo di euro 2.700,00 + IVA da effettuarsi con autopiattaforma”. Al punto 6° I condomini segnalano che alcuni balconi privati necessitano di manutenzione. In concomitanza dei lavori al sottocornicione si utilizzerà l’autoppiattaforma per verificare i singoli balconi, con eventuale rimozione delle parti pericolanti. L’Amministratore avvertirà i singoli proprietari degli effettivi lavori da fare ed ogni singolo proprietario si potrà accordare con l’impresa per l’esecuzione”. La scorsa settimana ricevo tramite raccomandata la richiesta di versamento x la manutenzione al sottocornicione che dai 2.700,00 + IVA è passata a 6.800,00 + IVA data da un + 900,00 euro x un giorno supplementare di autoppiattaforma a cui aggiungere un extrapreventivo di 3.600,00 euro relativi al ripristino del sottocornicione degli altri tre lati più picchettatura parti di intonaco in fase di stacco dei cielini e frontalini dei vari poggioli con relativo smaltimento. Segue preventivo della stessa ditta relativo al ripristino dei frontalini e cielini condominiali compreso il costo d’installazione ponteggio x un totale di euro 52.800,00 + iva da cui sono esclusi gli oneri relativi al rilascio permessi e autorizzazioni dei vari enti e privati aventi diritto, la direzione lavori, il piano sicurezza lavori, la fornitura utenze acqua energia elettrica e ogni altro onere non sopra enunciato. La missiva dell’amministratore cosi recita:”Le unisco anche il preventivo per la ristrutturazione dei balconi per il quale attendo l’autorizzazione dei singoli proprietari. Stupefatto ed allarmato mi reco al condominio dove non ero più stato dall’estate e constato che quasi tutti i frontalini dei balconi presentano lo stacco dell’intonaco a seguito della pichettatura,un disastro. Le faccio presente che il condominio a parte i cielini di diversi balconi da sistemare a seguito infiltrazioni era in ottimo stato,nessun frontalino presentava lesioni se non minime crepe sull’intonaco. A questo punto molto alterato telefono all’amministratore che alle mie richieste di chiarimento mi risponde che riguardo al costo più che raddoppiato del lavoro al sottocornicione è dovuto al fatto che i condomini proprietari degli appartamenti all’ultimo piano hanno richiesto la manutenzione anche dei tre lati non preventivati e riguardo ai frontalini sostiene di avere autorizzato gli operai alla picchettatura delle parti lesionate” da loro ritenute tali” in quanto essendo lui responsabile ,eventuali cadute di calcinacci sarebbero ricadute in sua responsabilità. Le chiedo se le sembra corretto l’operato dell’amministratore e se una eventuale richiesta di danni causata dal suo comportamento sia cosi peregrina come qualcuno del condominio sostiene?
La ringrazio per la sua gradita risposta e le auguro buone feste. Gian Franco
Egregio signor Gianfranco, buona sera.
Da geometra prima e da consulente dopo le dico che la risposta datale dall’amministratore è corretta fino ad un certo punto, mi spiego.
Se è pur vero che l’amministratore ha responsabilità penali, per cui deve rimuovere il pericolo derivante da eventuali distacchi di intonaci dalle parti comuni per evitare danni a persone o cose, è altrettanto vero che avrebbe dovuto procedere sulle parti comuni e addebitare il costo a tutti, mentre l’intervento sulle solette dei balconi andava conteggiato a parte e addebitato ad ogni singolo proprietario del balcone.
Detto questo, è bene prendere atto dell’emergenza e considerare l’intervento con tutti gli inconvenienti presentatisi in corso d’opera, urgente ed improcrastinabile, anche perché il resto dei lavori sarà deciso in assemblea.
E’ facile “”crocifiggere””, tra virgolette l’amministratore, ma mi creda, per me che l’ho fatto per tantissimi anni, non sempre si ha la capacità decisionale oculata quando ci si trova di fronte all’emergenza.
Il caso descritto rappresentava l’emergenza.
Cordialmente
Geom. Terracciano
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