Tempo fa mi ero dedicato ad un’attenta analisi dei mutui a tasso misto, spiegando nei dettagli il funzionamento, onde evitare che chi l’avesse scelto incorresse in spiacevoli sorprese. Ora intendo parlare di un tipo di mutuo che considero ancora più pericoloso: il mutuo a tasso variabile con rata costante.

La formula più frequente funziona grossomodo in questa maniera.

Si decide per un tasso variabile: mettiamo euribor 1 mese + spread 1,3%...ad oggi significa 1,75% circa. Dato il piano di ammortamento, la rata di oggi sarà quella che pagherò sempre. Cosa succede quando i tassi scendono o salgono? Si allunga o si accorcia il mutuo.

In molti casi, in realtà, l’allungamento ha un limite massimo (esempio: 36 mesi in più) dopo di che se resta altro debito lo si deve estinguere pagando in contanti o ripartendo con un altro mutuo.

Per facilitare la comprensione, facciamo un esempio pratico (calcola altri esempi).

Mutuo di 100.000 euro in 20 anni. Tasso variabile 1,75% (come sopra). La rata risulta di 494,13 euro, ed il piano di ammortamento è il seguente:



Cosa succede, dunque, se i tassi cambiano?

Ogni mese, si calcola un conguaglio, positivo se il tasso cresce e negativo se il tasso cala, che per un mutuo variabile standard si aggiunge alla rata iniziale.

Se, per ipotesi, all’inizio del terzo anno, il tasso aumenta di un 1% (passa cioè a 2,75) ho un conguaglio mensile pari (all’incirca) al debito residuo per 1/12mo del tasso.

In cifre: (91500x1%)/12  pari a 76,25 euro.

Se la mia rata fosse variabile “pura”, quel mese pagherei 570,38 euro.

Con la rata costante, i 76,25 euro mancanti sono “quota capitale non pagata” che si accumula alla fine del mutuo, e sulla quale continuano a maturare interessi...

Se i tassi dovessero mantenersi costantemente più alti di 1 punto (cosa tutt’altro che impossibile, visti i livelli attuali) rimanderemmo il rimborso di capitale per circa 900 euro il terzo anno, poco meno il quarto... e via così.

Risultato: il nostro mutuo si allunga in maniera consistente. Ecco perché alcuni lo chiamano mutuo “affitto”: perché chi lo fa rischia di diventare affittuario della banca!

Dico sul serio, non voglio fare allarmismo. Negli anni passati mi è capitato di vederne, per fortuna, solo tre o quattro. Ma quei casi mi hanno sorpreso negativamente. Ecco alcuni esempi.

Tizio stipula nel maggio 2005 un mutuo di 160.000 euro a 25 anni. Nell’ottobre 2008 il tasso era salito così tanto che, rimanendo a quel livello, dopo 28 anni di mutuo (quindi nonostante il pagamento di 36 rate in più) alla fine si sarebbe trovato ancora un debito residuo di oltre 110.000 euro. Avete capito bene: 28 anni di mutuo per trovarsi alla fine due terzi del debito ancora da pagare!

Caio stipula nell’ottobre 2005 un mutuo di 130.000 euro a 30 anni. Nell’ottobre 2008 i tassi sono saliti così tanto che, continuando a pagare la rata di stipula, nonostante il mutuo si sia allungato anche qui di 3 anni, dopo 33 anni di pagamenti si troverebbe ancora un debito residuo di 127.000 euro. Quasi l’intero debito!

Ora, sicuramente ad ottobre 2008 i tassi erano ai massimi storici e quindi le prospettive erano le più pessimistiche. Successivamente i tassi si sono abbassati significativamente e queste persone hanno già recuperato buona parte del terreno perduto, ma permettetemi di sintetizzare il mio pensiero, nella speranza di esservi d’aiuto.

Non è assolutamente il momento migliore per fare questo tipo di mutuo: i tassi adesso sono a livelli minimi, in futuro rischiano di salire in maniera considerevole. Fissare, oggi, una rata calcolata su un tasso variabile, fornisce una falsa sensazione di sicurezza che è molto pericolosa. E il pericolo è più grande se aumentano l’importo e la durata del mutuo (calcola il miglior mutuo).

Se la rata di oggi, calcolata al tasso variabile, è il massimo che vi potete permettere, allora è meglio scegliere un appartamento meno costoso, più modesto o meno recente, ma che vi consenta di accendere un mutuo più basso, in modo tale che se i tassi dovessero alzarsi sarete comunque in grado di far fronte ad una rata più alta. Fissare la rata non è una soluzione.

Se, giustamente, volete stipulare un mutuo a tasso variabile, perché adesso risulta più conveniente, fatelo pure: io stesso ce l’ho e non posso certo lamentarmi. Ma se nel caso di un aumento dei tassi potreste avere difficoltà a pagare la rata, sceglietevi piuttosto un tasso variabile con tetto massimo (oggi sono piuttosto vantaggiosi). Non fatevi ammaliare dalla chimera di fissare una rata che in realtà è tutt’altro che ferma, e vi espone a rischi importanti che, gestiti in ritardo, potreste non riuscire a risolvere.

Detto questo, buon mutuo a tutti!

Marco Pallini (segui il suo blog su Mutui e Prestiti)